De la excepție la normă: istoria clădirilor sustenabile în România

Chiar dacă în 1990 a apărut în Regatul Unit pentru prima dată un standard dedicat construirii clădirilor verzi – BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – „febra” sustenabilității a prins tracțiune abia începând cu anii 2000. Însă istoria clădirilor sustenabile a început cu câteva decenii mai devreme.

Originile construcțiilor verzi pot fi observate încă din anii ‘60, odată cu apariția arhitecturii ecologice. Criza energetică din anii ‘70 a accelerat tranziția către surse de energie regenerabilă și clădiri mai eficiente energetic În anii ‘80, a câștigat teren conceptul de „dezvoltare durabilă”, care a dus la implementarea pe scară largă a sistemelor de economisire a energiei în construcții.

De unde această nevoie de economisire? Potrivit unui raport al Națiunilor Unite^[1], sectorul construcțiilor și al clădirilor este, de departe, cel mai mare generator de emisii de gaze cu efect de seră, fiind responsabil pentru 37% din emisiile globale. Producția și utilizarea unor materiale precum cimentul, oțelul și aluminiul au o amprentă de carbon semnificativă asupra mediului.

În general, progresele din acest sector s-au concentrat în principal pe reducerea emisiilor de carbon „operaționale” ale clădirilor – adică a celor generate de încălzire, răcire și iluminat. Estimările ONU arată că aceste emisii operaționale vor scădea de la 75% la 50% din totalul emisiilor sectorului în deceniile următoare.

Așadar, istoria clădirilor sustenabile continuă. După introducerea primului standard de clădiri verzi din lume, care a stat la baza multor inițiative europene ulterioare, a urmat, în 1993, înființarea Consiliului pentru Clădiri Verzi din SUA (USGBC).

Acesta a dezvoltat un alt set de evaluare pentru „proiectarea, construirea, operarea și întreținerea clădirilor, locuințelor și cartierelor sustenabile: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).

Ambele evaluări, BREEAM și LEED, au scopul de a sprijini proprietarii și administratorii de clădiri să adopte practici responsabile față de mediu și să utilizeze resursele într-un mod eficient, într-un context în care industria construcțiilor se îndreaptă tot mai mult către sustenabilitate.

Pe scurt, aceste clădiri urmăresc reducerea impactului asupra sănătății și mediului prin utilizarea eficientă a resurselor, reducerea deșeurilor și crearea unor spații mai sănătoase.

Prima clădire verde?

Nu există un consens absolut cu privire la care a fost „prima clădire sustenabilă din lume”, întrucât conceptul de sustenabilitate în construcții a evoluat treptat începând cu anii 1960- 1970. Diferite surse pot oferi răspunsuri diferite despre istoria clădirilor sustenabile în funcție de criterii (arhitectură ecologică, eficiență energetică, materiale durabile, certificare verde etc.). Totuși, există câteva repere importante.

Astfel, prima locuință verde a fost construită, se pare, în New Mexico, în 1973. Se numește Earthship^[2] și a fost considerată una dintre primele forme de arhitectură autonomă și ecologică, construită cu materiale reciclate și proiectată pentru a fi independentă energetic.

Earthship este adesea menționată în literatura despre arhitectură sustenabilă ca pionier al abordărilor alternative. Dar în anii ‘70 s-au mai construit și alte clădiri eficiente energetic, pasive sau sustenabile în Irlanda, SUA sau Danemarca.

În ce privește clădirile comerciale, germanii au reușit să fie primii, cu clădirea Commerzbank din Frankfurt (1997). Realizată pe baza unui proiect al renumitului birou de arhitectură Norman Foster + Partners, aceasta este prima clădire înaltă care a integrat la scară mare concepte de sustenabilitate: grădini interioare, ventilație naturală și iluminat eficient.

Nu a avut certificare, fiind construită înainte să existe setul de evaluare, dar este recunoscută ca pionier în segmentul clădirilor „green corporate”.

În afara continentelor american și european, prima clădire care a obținut certificarea LEED Platinum la inaugurare, deseori citată ca punct de referință în expansiunea globală a acestui sistem este CII–Sohrabji Godrej Green Business Centre din Hyderabad, India. Se întâmpla abia în 2004, pentru a demonstra cât de tânăr este acest concept.

Iar în SUA, Philip Merrill Environmental Center este recunoscută ca prima clădire care a obținut certificarea LEED Platinum, cel mai înalt nivel în sistemul Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), introdus în 2000.

Clădirea a devenit un reper național pentru eficiență energetică, utilizarea materialelor reciclate, iluminat natural, colectare de apă de ploaie și reducerea impactului asupra mediului.

De fapt, clădirile comerciale sunt cele care au fost motorul sustenabilității în construcții. Un rol important l-a jucat și dorința chiriașilor lor, a marilor corporații, de a se “alinia” la niște cerințe care să le consolideze poziția în fața investitorilor și a angajaților.

Așadar, dacă în anii 1990 se poate vorbi de niște începuturi izolate și inițiative individuale, când interesul pentru eficiența energetică și mediu era limitat, de regulă legat de reputația corporativă (CSR), odată cu începutul noului mileniu, marile companii din IT și financiar, precum Google, Bank of America sau HP au început să investească în sedii certificate LEED.

Printre motivațiile lor se numărau, pe lângă reducerea costurilor operaționale pe termen lung, atragerea de talente și conformarea cu reglementările de mediu locale și internaționale.

După criza financiară din 2008, marile companii au început să încorporeze criterii ESG (mediu, social, guvernanță) în strategia de afaceri, iar clădirile verzi au devenit o componentă esențială a raportării non-financiare. Începând din 2010 și până în prezent, sustenabilitatea a devenit o strategie de business și ESG.

Mari branduri globale, precum Apple, Microsoft, Amazon, Prologis, Unilever sau Siemens, au adoptat obiective „net-zero” și au construit sau reconvertit sedii certificate LEED, BREEAM sau WELL și DGNB. De asemenea, dezvoltatorii imobiliari au fost obligați de cererea din partea chiriașilor corporativi să livreze spații verzi și certificate.

Punctul de inflexiune a fost în jurul anilor 2005 – 2010, când sustenabilitatea a trecut de la nivelul de inițiativă de imagine, la cel de obiectiv strategic integrat în dezvoltarea imobiliară și operațiunile companiilor.

Istoria clădirilor sustenabile în România

În România, țară cu o piață tânără a spațiilor de birouri, Euro Tower^[3] din București a primit, în 2009, certificatul BREEAM „Very Good”, reprezentând oficial prima clădire de birouri din România certificată verde după standardul BREEAM.

Așa a început istoria clădirilor sustenabile în România. Merită menționat că în 2021 aceeași clădire a obținut și certificarea LEED Zero Carbon, devenind prima din țară care atinge acest statut după trei ani consecutivi de neutralitate energetică.

Etapele evoluției clădirilor sustenabile în România

În 2008, canadianul Steve Borncamp a pus bazele RoGBC, Consiliul Român pentru Clădiri Verzi, prima asociație de acest fel din industrie, care oferă o certificare Green Homes pentru segmentul rezidențial.

Green Homes este un sistem de certificare creat special pentru locuințe, care evaluează cât de prietenoase cu mediul sunt acestea. Certificarea poate fi aplicată atât locuințelor noi, cât și celor existente care sunt renovate, de la case individuale până la complexuri rezidențiale mari.

Important de știut este că acest program respectă cerințele Taxonomiei Uniunii Europene – un set de reguli care definește ce activități economice sunt considerate sustenabile în UE. De lansarea din 2008 și până în prezent, valoarea proiectelor certificate a depășit 1,5 miliarde de euro. Printre proiectele certificate se numără ansambluri rezidențiale, locuințe unifamiliale sau chiar case mici din România, Irlanda, Italia, Cehia, Turcia și Polonia.

Dintre proiectele rezidențiale^[4] care au obținut această certificare se numără Amber Gardens, dezvoltat de Alesonor, un pionier al proiectelor verzi, multe dintre proiectele One United Properties, dar și case ecologice din Sibiu sau Delta Dunării.

Perioada anilor 2009 – 2012 a reprezentat pionieratul certificărilor, când au apărut în București primele clădiri certificate BREEAM, în special în zona de birouri. Este un capitol important din istoria clădirilor sustenabile în România.

Tot atunci s-au adoptat și primele măsuri privind eficiența energetică în clădiri publice și private. Totodată, a apărut interesul și pentru standardul american LEED. Una dintre clădirile emblematice ale Capitalei a fost certificată în acei ani. În 2012, Unicredit Tower a fost certificată BREEAM în categoria „Excellent”.

Între 2013 și 2016, a urmat consolidarea trendului sustenabilității în zona de birouri. În 2015, Tower Center International, din portofoliul Globalworth, cel mai mare proprietar de spații de birouri din țară, a obținut certificarea BREEAM „Very Good”, cu scorul 60,3%.

În 2016, Gara Herăstrău a obținut calificativul „Excellent” (75,9%) și, în același an, West Gate, tot din București, a primit la rândul său BREEAM „Excellent” (75,6%).

Cele mai multe clădiri verzi se află în portofoliul Globalworth^[5], în a cărui listă de proprietăți se poate observa chiar o evoluție a certificărilor de spații de birouri din România.

În aceeași perioadă au început să apară și primele certificări LEED, până în 2016 fiind certificate un total de 21 de proiecte LEED. Reprezentativă este clădirea BOB (Globalworth), din București, care în 2013 a primit certificarea LEED Platinum.

Marile dezvoltări de birouri noi în București din acea perioadă, precum AFI Park, Globalworth Tower, Oregon Park, au venit direct cu certificări LEED sau BREEAM.

Între timp, au apărut și primele certificări în afara Capitalei, în Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov. BREEAM a debutat regional în 2015 în Brașov, prin proiectul de retail Coresi, când sustenabilitatea a intrat în retailul mare.

Coresi Shopping Center a obținut certificarea BREEAM Excellent, devenind primul centru comercial din România certificat BREEAM, iar al doilea din Europa Centrală și de Est cu această distincție.

AFI Ploiești a fost primul mall din afara Bucureștiului care a primit certificare LEED Gold (pentru operațiuni și mentenanță), marcând extinderea sustenabilității în retail regional. Aceste proiecte au precedat certificările ulterioare pentru birouri și logistice regionale, contribuind la maturizarea pieței.

Mai departe, anii 2017-2020 au fost caracterizați de extinderea în logistică și retail și au apărut clădiri verzi în parcurile industriale ale celor mai mari proprietari, CTPark, WDP, Logicor și alții.

Începând din 2021 și până în prezent, tendința sustenabilității în dezvoltare s-a generalizat, iar majoritatea proiectelor mari de birouri, industriale, retail sau rezidențiale țintesc certificare verde. În plus, tot mai mulți dezvoltatori includ standarde de tip WELL Building Standard, care vizează sănătatea și confortul ocupanților.

Accentul se mută acum pe decarbonizare, reutilizare a materialelor, clădiri „net zero carbon”, și digitalizare pentru eficiență operațională.

nZEB este acronimul pentru nearly Zero-Energy Building, adică clădire cu consum de energie aproape zero. Conceptul a fost introdus de Uniunea Europeană în cadrul politicilor de eficiență energetică pentru clădiri, în special prin Directiva 2010/31/UE privind performanța energetică a clădirilor.

În prezent, în București, aproape toate clădirile noi de birouri sunt certificate LEED sau BREEAM, iar marile orașe precum Cluj-Napoca, Iași și Timișoara au proiecte verzi în diverse stadii. În sectorul logistic, aproape toate depozitele noi construite după 2020 sunt certificate. De fapt, logistica și retailul conduc în topul celor mai bune scoruri obținute.

Top 5 clădiri certificate BREEAM

România deține un total de 11 proiecte de construcții noi certificate BREEAM Outstanding, cu un scor de peste 90%:

1. Lidl București, București (Lidl România) – Outstanding 99,1%

2. GLOBALWORTH SQUARE, București (Globalworth) – Outstanding 99%

3. EXPO Office Building A, București (Atenor) – Outstanding 96%

4. LIDL Headquarters București, București (Lidl România) – Outstanding 95,8%

5. Penny Market Otopeni, Otopeni (Rewe Projektentwicklung România) – Outstanding 95,2%

Top 5 clădiri certificate LEED

Proiectele de construcții noi, nivel LEED Platinum, 28 în total în România:

1. Business Garden Bucharest Building A, București – 98 pct

2. Business Garden Bucharest Building C, București – 97 pct

3. Business Garden Bucharest Building B, București – 96 pct

4. Timpuri Noi H Building, București – 92 pct

5. Ana Tower, București – 89 pct

După cum se observă, cele mai multe clădiri verzi sunt cele de birouri, asta și pentru că statutul de clădire verde le asigură proprietarilor un grad de neocupare mai scăzut.

Potrivit unui raport Colliers din 2025, circa 93% din stocul de birouri livrat în București^[6] în ultimii șapte ani beneficiază de certificări verzi, în timp ce 70% dintre clădirile cu o vechime mai mare de 15 ani au trecut, de asemenea, prin procese de certificare. Raportul marchează o premieră în istoria clădirilor sustenabile.

Bucureștiul se află pe locul al doilea în Europa Centrală și de Est, fiind depășit doar de Varșovia, unde 98% dintre clădirile noi sunt certificate. În ansamblu, capitala României se remarcă printr-un grad ridicat de adoptare a standardelor de sustenabilitate, dar păstrează un stoc semnificativ de clădiri învechite, similar celor din Bratislava și Budapesta – o zonă care, potrivit Colliers, reprezintă o oportunitate majoră pentru investiții în modernizare.

Diferențele între clădirile moderne și cele vechi se reflectă clar în datele privind gradul de ocupare. Pentru spațiile relativ noi, certificate verde și bine amplasate, rata de neocupare este sub pragul de 10%. În schimb, pentru clădirile mai vechi, deseori cu o eficiență energetică scăzută și poziționate periferic, gradul de neocupare se apropie de 20%.

Pentru birourile moderne, construite după 2010, rata de neocupare s-a situat anul trecut între 12% și 14%, față de aproape 16% în cazul celor mai vechi clădiri.

Trendul este similar celui observat pe alte piețe din regiune: spațiile noi, eficiente energetic și certificate atrag chiriași dispuși să plătească chirii mai mari în schimbul unor costuri de operare mai mici și a unor condiții mai bune. În București, chiriile în clădirile noi (cu o vechime de până la 7 ani) sunt în medie de 16,5 euro/mp, în timp ce în clădirile mai vechi de 15 ani se situează în jurul valorii de 13 euro/mp.

Această diferență indică nu doar preferința clară a chiriașilor, ci și presiunea asupra proprietarilor de spații vechi de a investi în modernizare, eficientizare și recertificare, pentru a rămâne competitivi pe o piață care continuă să evolueze în direcția sustenabilității.

Unul dintre cei mai activi jucători în domeniul certificărilor este BuildGreen, care doar în 2024 a certificat o suprafață totală de 1,56 milioane mp, echivalentul a 220 de terenuri de fotbal, și a făcut pasul spre noi piețe din Europa Centrală și de Sud-Est.

Iar cum tot mai multe companii cer certificări pentru fit-out-uri și doresc să cunoască amprenta de carbon a materialelor folosite, răspunsul BuildGreen a fost lansarea diviziei Carbon Tool, care pune la dispoziție instrumente pentru calculul amprentei de carbon.

Ca noutate în istoria clădirilor sustenabile, compania a observat că, în ultimii ani, există interes de certificare și din partea autorităților. Printre proiectele cu care a lucrat se numără 15 școli și grădinițe din Sectorul 6. În plus, BuildGreen participă la proiecte finanțate prin PNRR, unde certificarea BREEAM este o condiție.

Tendința este observată și de ADP Green Building. Compania din Cluj, care oferă servicii de certificare, a început, din 2023, să aibă cereri pentru proiecte publice, precum Spitalul de Pediatrie din Cluj-Napoca, Castelul Teleki din Comlod, sau proiecte gestionate de Consiliului Județean Bistrița sau de cel din Cluj.

Semnele arată că piața clădirilor verzi din România se maturizează. Toți marii investitori vizează reducerea amprentei de carbon până în 2030, iar până în 2050, emisii nete zero.

În concluzie, interesul pentru construcțiile eficiente energetic în România este în creștere, însă tranziția de la etichete „verzi” la performanță reală rămâne încă o provocare, în special pentru proiectele rezidențiale.

Legal, toate casele construite după 2021 trebuie să fie nZEB, adică să aibă un consum de energie aproape zero. Măsura ar trebui să deschidă un nou capitol în istoria clădirilor sustenabile.

Această cerință a fost introdusă prin actualizarea Legii nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, modificată de Legea nr. 101/2020, care transpune în legislația națională directiva europeană privind performanța energetică a clădirilor. Pentru clădirile publice, obligația era deja în vigoare din 2020.

Pentru a respecta acest standard, proiectul tehnic al clădirii trebuie să includă un audit energetic și o serie de documente justificative care demonstrează atingerea performanței energetice impuse. De asemenea, soluțiile tehnice – de la izolație termică și ferestre eficiente până la sisteme de ventilație cu recuperare de căldură sau panouri fotovoltaice – sunt obligatorii în funcție de tipul clădirii și de zona climatică.

Această cerință legală se aplică exclusiv clădirilor construite în mod legal, cu autorizație. În practică, nu toate construcțiile noi sunt nZEB, fie din lipsă de informare, fie din tendința de a respecta doar formal cerințele minime. De aceea, controlul respectării acestor standarde este esențial și cade în sarcina auditorilor energetici și a autorităților locale.

Cert este că, dacă ar fi respectate toate cerințele nZEB, numărul locuințelor eficiente energetic ar fi deja de ordinul zecilor de mii, dat fiind că, doar în 2024 s-au finalizat peste 60.000 de locuințe. Deocamdată, însă, diferența dintre „case eficiente pe hârtie” și „case eficiente măsurate” rămâne mare. Istoria clădirilor sustenabile este scrisă de la un an la altul.

Acest articol a fost publicat în iulie 2025.

Citește și: Destinul satelor săsești din Transilvania: conservare, modernizare sau dispariție? Țiglă, tablă sau iarbă?

💡 ENERGIA ROMÂNIEI este un proiect editorial BusinessPedia, realizat cu sprijinul grupului E-INFRA, prin care documentăm istoriile, evenimentele și subiectele care definesc trecutul, prezentul și perspectivele de viitor ale sistemului energetic din România.

^[1] https://www.unep.org/resources/report/building-materials-and-climate-constructing-new-future

^[2] https://earthship.com/

^[3] https://www.romania-insider.com/euro-tower-first-leed-zero-carbon-building-romania

^[4] https://www.rogbc.org/green-homes

^[5] https://www.globalworth.com/about-us/green-certificates/

^[6] https://www.zf.ro/zf-24/colliers-aproximativ-93-dintre-cladirile-birouri-bucuresti-70-dintre-22692951