Andrei Diaconescu, One United Properties, Cofondator și Co-CEO

Andrei Diaconescu este unul dintre fondatorii One United Properties, cel mai activ dezvoltator imobiliar din România, cu mii de apartamente finalizate, alte câteva mii în lucru, un portofoliu de birouri și spații comerciale de sute de mii de metri pătrați și zeci de mii de metri pătrați de clădiri istorice.

Fost bancher, Diaconescu a lucrat în Banca București (Alpha Bank România) și Bancpost și a luat ulterior calea antreprenoriatului alături de Victor Căpitanu. Cei doi împreună cu alți parteneri au construit și casa de investiții Capital Partners, care a ajuns să fie preluată mai târziu de Banca Transilvania.

Educație

Andrei Diaconescu și-a început studiile superioare în afara țării, urmând Drept Internațional la Universitatea Macedonia din Salonic, Grecia ^[1], în perioada 1993-1997.

În 1997 a venit în România și s-a înscris la Studii Europene și Internaționale la Universitatea Babeș-Bolyai din Cluj-Napoca pentru recunoașterea diplomei. În 2003-2004 și-a completat studiile cu un Executive MBA la ASEBUSS.

Începuturi

Andrei Diaconescu s-a angajat în 1997 ca ofițer de mareting la Banca București, redenumită ulterior Alpha Bank. În 1998 a devenit analist de credite în bancă, iar câteva luni mai târziu era adjunct al șefului departamentului de credite.

În anul 2000 el l-a întâlnit pe Victor Căpitanu, care lucra tot la Alpha Bank România, iar în perioada 2000-2002, Andrei Diaconescu a ocupat funcția de șef de departament pe divizia Coporate.

În 2002 a fost promovat ca director adjunct la sucursa principală Alpha Bank România, unde a rămas doar un an ^[2]. În 2003, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au plecat de la Alpha Bank la Bancpost.

După doi ani în care Diaconescu a ocupat funcția de Corporate Manager al Bancpost ^[3], el și Victor Căpitanu au decis să plece din bancă pentru a lua calea antreprenoriatului.

În 2005, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au lansat compania Rapid Finance prin care își propuneau să acționeze ca un mic departament extern de finanțare al companiilor.

Drumul antreprenorului

În acea perioadă, clienții cu care se întâlneau din poziția de bancheri nu aveau departamente interne de finanțări, ceea ce a creat o nevoie pentru o echipă externă care să negocieze cu mai multe bănci pentru a obține cea mai bună variantă de finanțare.^[4]

La scurt timp după plecarea din bancă, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu l-au atras în acționariatul Rapid Finance și pe Doru Lionăchescu, atunci director general adjunct al Bancpost ^[5]. Odată cu noul partener, compania a devenit Capital Partners, iar Rapid Finance era un departament în cadrul companiei.

Compania de investiții Capital Partners a devenit în 2007 membră a alianței M&A International, o rețea de 41 de firme de consultanță în fuziuni și achiziții din 40 de țări, cu scopul de a avea acces la contacte și expertiză internațională.

Capital Partners s-a implicat în mai multe tranzacții importante din perioada respectivă, printre care vânzarea BT Asigurări (2007), vânzarea Eurisko (2008), vânzarea eJobs către fondul de investiți Tiger sau tranzacția de peste 100 de mlioane de uro prin care ECPC a preluat trei clădiri de birouri de la DEGI, fosta divizie imobiliară Allianz.^[6]

În 2008, partenerii din Capital Partners au ajuns la un acord pentru a vinde 51% din companie ^[7] către banca elenă Piraeus Bank, dar tranzacția a picat din cauza crizei financiare. La momentul respectiv, Andrei Diaconescu deținea 30% din companie, Victor Căpitanu deținea 28%^[8], Doru Lionăchescu 35% și Vlad Bușilă 7%.

Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au făcut un pas în spate de la Capital Partners în anul 2011 ^[9] pentru a se concentra pe imobiliare, un domeniu cu care interacționau deja de câțiva ani.

În anul 2016, Banca Transilvania a cumpărat Capital Partners, fiind la acel moment cea mai mare firmă independentă de fuziuni şi achiziţii şi de finanţări corporative din România. În urma tranzacției, BT Securities a devenit BT Capital Partners.^[10]

Intrarea în imobiliare

Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au luat intrat în contact cu domeniul imobiliar atunci când căutau două locuințe. Cei doi au găsit o structură neterminată de 12 apartamente în zona Dobrogeanu-Gherea, în apropiere de lacul Băneasa, unde se afla grupul Grivco.

Au negociat, au cumpărat-o şi au vândut restul apartamentelor. În prima parte a anului 2000, cei doi au făcut tranzacții cu terenuri în scop speculativ. În 2007 au construit al doilea proiect imobiliar de mici dimensiuni ^[11], urmat de un altul cu aproximativ 20 de apartamente, în 2008.

În 2009, cei doi antreprenori au cumpărat la preţul de discount de 1,5 milioane de euro terenul pe care au dezvoltat, trei ani mai târziu, One Floreasca Lake. Denumirea companiei a fost inspirată de clădirea One Hyde Park din Londra ^[12], iar brandul a fost așezat prima dată pe proiectul din Floreasca.

Dezvoltarea sub marca One a început odată cu anul 2013 ^[13]. Prima fază din proiectul rezidențial exclusivist One Floreasca Lake a fost livrată în anul 2013 ^[14], fiind compusă din 68 de apartamente. Acesta a fost un pas decisiv pentru transformarea bancherilor de investiții în dezvoltatori imobiliari.

Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu și-au împărțit încă de la început foarte clar responsabilitățile: Andrei era responsabil de producție, adică design, arhitectură, proiectare, urbanism și construcții ^[15], în timp ce Victor se ocupa de componenta financiară, de investitori, de vânzare și cumpărare.

Cei doi antreprenori au cumpărat în mod constant terenuri. În 2014 au achiziționat terenul pe care au dezvolat mai târziu proiectul One Herăstrău Park, în 2015 au cumpărat platforma Automatica (terenul fostei fabrici Ford)^[16] pentru 25 de milioane de euro de la Global Finance, iar în 2016 un teren pe bulevardul Barbu Văcărescu.

În paralel, dezvoltările au mers înainte, în 2014 fiind livrat proiectul One Madrigalului, un proiect rezidențial boutique, urmând ca în 2015 să livreze următoarea fază din proiectul One Floreasca Lake.^[17]

Compania a început să dezvolte proiectul rezidențial One Herăstrău Park, cu peste 100 de apartamente, dintre care peste 50% erau deja vândute din stadiul de proiect în anul 2015.^[18]

În 2017, One a început să livreze proiectul One Herăstrău Park. Anul 2017 a fost unul de referință pentru One United Properties din mai multe motive. Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au vândut 8%^[19] către un grup de 12 investitori pentru 10 milioane de euro, obținând o evaluare de 123 de milioane de euro pentru companie.

În același an, One United Properties a decis să investească și în segmentul office prin dezvoltarea și prin achiziția unor clădiri de birouri. Divizia de office a fost lansată printr-un parteneriat cu investitorul Ionuț Dumitrescu ^[20], cunoscut pentru asocierea cu unii dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari.

Tot în 2017, One United Properties a cumpărat la un preț de discount proiectul de birouri North Gate din Pipera ^[21], dezvoltat de Creativ Invest Grup, într-o tranzacție de sub 17 milioane de euro. Clădirea găzduia la acel moment Renault Technologie Roumanie.

Strategia de finanțare a proiectelor imobiliare pentru One United se baza la acel moment pe un mix de fonduri proprii, finanțări bancare, avansuri de la clienți, la care se adaugă deschiderea de a atrage investitori privați pe fiecare proiect în parte, în limita a 20% din proiect.

La finalul anului 2017, One United Properties a atras 20 de milioane de euro printr-o emisiune de obligațiuni care a fost subscrisă integral de fonduri aflate în co-management de către Credit Value Investments din Polonia.^[22]

În 2018, One United Properties a livrat proiectul One Charles de Gaulle ^[23], adică două clădiri high-end cu 33 de apartamente în cartierul Primăverii din Capitală.

În același an, compania a semnat o tranzacție de 39 de milioane de euro prin care a cumpărat de la Immofinanz fosta platformă Ventilatorul din cartierul Cotroceni din București ^[24], cu suprafață de 5,3 ha, precum și clădirea de birouri Bucharest Business Center din zona Piața Victoriei.

În 2019, dezvoltatorul a livrat proiectul rezidențial One Herăstrău Plaza, cu peste 150 de apartamente. În același an, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au atras 20 de milioane de euro ^[25] printr-o vânzare de acțiuni, atrăgând în acționariat 24 de investitori noi, majoritatea antreprenori locali.^[26]

Tot în 2019, One United Properties și-a mutat sediul în clădirea One North Gate ^[27], unde a ocupat circa 15% din capacitatea imobilului.

Anul 2019 a adus și o tentativă de intrare pe piața de logistică din partea lui Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu, care au cumpărat un teren de 49 ha la Ploiești, alături de Doru Lionăchescu și Vlad Bușilă, foștii lor parteneri de la Capital Partners. În 2020, cei patru au vândut terenul către Ionuț Dumitrescu.^[28]

One United Properties a cumpărat în 2020 clădirea de birouri Office1 de la dezvoltatorul imobiliar Conarg, controlat de Valentin Vișoiu ^[29], într-o tranzacție de 15 milioane de euro, luând astfel naștere One Herăstrău Office.

În același an, One United Properties a cumpărat de la omul de afaceri Dorin Mateiu ansamblul rezidențial Rahmaninov Residence de lângă Parcul Verdi ^[30] din București, cu 86 de apartamente de lux, pe care l-a rebranduit în One Rahmaninov.

Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au continuat să atragă bani de la investitori, iar în 2020 au atras încă 23 de milioane de euro prin vânzare de acțiuni.^[31]

Următorul nivel

În 2021, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu se pregăteau să listeze compania One United Properties la Bursa de Valori București printr-un IPO. Înainte de listare, cei doi au vândut 5% din companie către Daniel Dines, cofondatorul UiPath și unul dintre cei mai bogați români.^[32]

Tot înainte de listare, One United Properties a plătit în avans obligațiunile de 20 de milioane de euro ^[33] prin care s-a împrumutat în 2017 de la fondurile poloneze.

În iunie-iulie 2021, One United Properties a atras circa 52 de milioane de euro de la investitori ^[34] prin cel mai mare IPO din ultimii patru ani de până atunci, obținând o evaluare de circa 580 de milioane de euro la închiderea ofertei.

Acțiunile One au intrat la tranzacționare în data de 12 iulie 2021, moment la care Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu ^[35] dețineau fiecare câte 29,73% din One United Properties.

În 2021, dezvoltatorul a livrat proiectul de birouri One Tower, unde și-a mutat și One United Properties sediul central în anul 2022.^[36] One Tower face parte din ansamblul One Floreasca City.

Tot în 2021, One United Properties a livrat prima fază din proiectul One Mamaia Nord ^[37] și a început să lucreze la extinderea proiectului, după ce cumpărase recent încă cinci loturi de teren în imediata apropiere a primei faze.

În același an, dezvoltatorul imobiliar a luat un credit sindicalizat de 78 de milioane de euro de la BCR ^[38], BRD-SocGen și Erste Bank pentru faza 1 și faza 2 din proiectul One Cotroceni Park.

În continuare, One a cumpărat în 2021 clădirea istorică Braikoff, situată pe strada Georges Clemenceau din București ^[39], în apropierea Ateneului Român. Aici, compania a început să lucreze la proiectul One Athenee. Achiziția a costat 5 milioane de euro.

One United Properties a livrat în 2021 și proiectul rezidențial One Mircea Eliade, componenta rezidențială din ansamblul One Floreasca City ^[40], cu aproape 250 de apartamente. One Floreasca City cuprinde și proiectul în lucru One Gallery, în locul fostei uzine Ford din Calea Floreasca.^[41]

Compania condusă de Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu a atras și atenția fondurilor de pensii Pilon II ^[42] începând cu vara anului 2021, primele fonduri care au investit fiind Metropolitan și BCR Pensii. Când au intrat primele fonduri, capitalizarea bursieră a companiei era de 2,8 miliarde de lei.^[43]

La începutul anului 2022, One United a anunțat recepția oficială a proiectului rezidențial One Herăstrău Towers ^[44], care cuprindea 139 de unități rezidențiale și 26 de spații comerciale și de birouri.

În aceeași perioadă, dezvoltatorul a anunțat recepția fazei 1 din proiectul de birouri și spații comerciale One Cotroceni Park ^[45], reprezentând 40 de milioane de euro din finanțarea sindicalizată obținută în anul anterior.

Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu au continuat dezvoltarea atât prin investiții proprii, cât și prin achiziții, iar în 2022 au cumpărat clădirea de birouri One Victoriei Plaza într-o tranzacție de 28 de milioane de euro.^[46]

Totodată, dezvoltatorul a cumpărat în 2022 clădirea de birouri Eliade Tower cu 9,5 milioane de euro de la Eurobank ^[47], clădire care se află în apropierea ansamblului Floreasca City.

Anul 2022 a marcat și intrarea companiei imobiliare într-un nou segment de piață, după ce One a finalizat preluarea pachetului majoritar de acțiuni ^[48] la compania care operează centrul comercial Bucur Obor.

La capitolul finanțare, One United Properties a operat în 2022 o majorare de capital prin care a atras 51,5 milioane de euro ^[49] de la investitori, marcând cea mai mare majorare de capital a unei companii listate la Bursa de Valori București până la acel moment.

Tot în 2022, One United Properties și Ionuț Dumitrescu au vândut clădirea de birouri One Victoriei Center din Piața VIctoriei către grupul Indotek.^[50] În același an, One United a cumpărat cu 3,7 mil. euro trei clădiri istorice în centrul Bucureștului, printre care și fostul hotel Muntenia.

Începutul anului 2023 a adus livrarea fazei 2 din proiectul de birouri One Cotroceni Park ^[51], proiect închiriat în proporție de peste 50% încă din 2022. În aceeași perioadă, One a cumpărat un teren de 45.000 mp în Sectorul 5 de la Adriean Videanu ^[52], cu 35 de milioane de euro, pentru dezvoltarea One Cotroceni Towers.

În 2023, dezvoltatorul a livrat și proiectul One Verdi Park, unde Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au luat decizia anterior ^[53] să se concentreze pe rezidențial de lux și să elimine componenta de birouri pe care o aveau în plan.

În total, One United Properties a livrat în 2023 un număr record de 1.430 de unități locative ^[54] în patru proiecte: One Cotroceni Park, One Verdi Park, One Floreasca Vista și One Timpuri Noi.

De cealaltă parte, dezvoltatorul a operat și diferite vânzări, iar în 2023 a vândut clădirea de birouri din One North Gate către Ionuț Dumitrescu ^[55], într-o tranzacție de 6 milioane de euro. Cealaltă clădire urma să fie transformată în apartamente de lux sub marca One North Lofts.

Tot în 2023, compania a vândut proiectul One Herăstrău Office către un investitor privat din afara țării ^[56]. În același timp, One a închiriat și a vândut proiectele One Verdi Park Retail și One Mircea Eliade.^[57]

One United Properties a semnat în 2023 și un acord de pre-vânzare pentru proiectul One Athenee, către un investitor român, pentru suma de 24 de milioane de euro.^[58]

În ceea ce privește finanțarea, în anii următori listării la bursă acțiunile ONE au fost incluse în indici precum BET, STOXX, FTSE Russell Global All-Cap sau FTSE EPRA Nareit EMEA Emerging.^[59]

Tot la capitolul finanțare, miliardarul Daniel Dines, cofondator UiPath ^[60], a mai investit aproape 6 milioane de euro în acțiuni One United Properties.

În noiembrie 2023, One a anunțat un contract de 57 de milioane de euro pentru a dezvolta la cheie un complex de birouri sustenabile de 20.000 mp, One Technology District, pentru 2.000 de angajați ai Infineon Technologies. Astfel, dezvoltatorul a intrat pe un nou segment de piață.

Anul 2023 a marcat sfârșitul unui ciclu investițional și începutul unui nou ciclu. După ce a livrat 1.430 de unități în patru proiecte, One avea în lucru în 2024 alte patru proiecte rezidențiale de mari dimensiuni: One Lake District, One High District, One Lake Club și One Floreasca Towers.

De asemenea, compania lucra în 2024 și la proiectele rezidențiale One Peninsula, One Mamaia Nord 2 și One Herăstrău Vista ^[61], aflându-se într-un ritm de dezvoltare fără precedent.

La începutul anului 2024, One și Ennismore au semnat un acord pentru a aduce la București primul hotel Mondrian din piața locală ^[62]. Dezvoltatorul avea în plan trei hoteluri și a lansat cu această ocazie o divizie dedicată ^[63], unde a atras management cu experiență internațională.

În aprilie 2024, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu și-au redus ușor participația ^[64] și au ajuns să dețină împreună 50,03% din dezvoltatorul imobiliar.

În aceeași perioadă, One United a anunțat că a cumpărat de la Immofinanz terenul de 21 de hectare ^[65] al fostei platforme industriale Rocar din Sectorul 5 din București. Compania plănuia să construiască acolo 5.000 de apartamente.

Dezvoltatorul a contractat în 2024 un credit de 28,5 mill euro de la Erste Group și BCR pentru construcția proiectului Infineon Technologies, credit care urma să fie majorat și transformat într-un împrumut de investiții de 37,5 mil. euro, odată cu finalizarea clădirii, în 2026. One United Properties a atras în 2024 circa 68 mil. euro de la invesitori printr-o operațiune de majorare de capital.

La începutul anului 2025, One United Properties se pregătea să livreze 2.300 de apartamente într-un singur an, aproape cât toate livrările cumulate din ultimii zece ani. Prima livrare a anului a fost One North Lofts din Voluntari, Ilfov, marcând prima livrare în afara Capitalei, pe lângă proiectul din Mamaia.

Pe măsură ce dezvoltatorul se apropia de livrarea proiectul One Gallery în fosta hală Ford în 2025, compania a încheiat un parteneriat cu Tomcat Hospitality pentru a lansa Marketta Food Hall în cadrul One Gallery, cu ținta de a fi cel mai mare food hall din Europa de Est.

În martie 2025, One United Properties a cumpărat un teren de 21 de hectare pe locul fostei platforme Rocar, achiziție în valoare de 21 milioane de euro.

La începutul anului 2025, fondatorii One United Properties s-au asociat cu Bogdan Macovei, fostul director de expansiune al Kaufland și Lidl, pentru a dezvolta o rețea națională extinsă de parcuri de retail.

În septembrie 2025, One United Properties a semnat un contract de exclusivitate cu Ennismore pentru a aduce brandul hotelier The Hoxton în proiectul One Downdtown, de lângă Teatrul Odeon din București.

În aceeași perioadă, dezvoltatorul a cumpărat un teren de 1,4 hectare în zona Lacului Tei de la avocata Virginica Tanți Dumitrescu, care a vândut înt recut către One și terenul pentru proiectul One High District. În schimbul Terenului, avocata va primi apartamente în viitorul proiect mixt One Academy Club.

În toamna anului 2025, One United a demarat lucrările pentru a construi două școli, în cadrul dezvoltărilor One Academy Club și One Lake District, în care vor învăța 1.000 de copii. În aceeași perioadă, compania a înființat un Consiliu Consultativ Global, pentru a primi expertiză internațională și îndrumare strategică.

Dezvoltatorul a analizat vânzarea clădirii de birouri One Tower, care ar fi presupus la acel moment o tranzacție de circa 114 milioane de euro. Compania a găsit un cumpărător, dar a decis să mai aștepte cu finalizarea tranzacției.

În martie 2026, One United Properties a cumpărat un teren de 9.000 mp pe strada Barbu Văcărescu din București, în cartierul Floreasca, pentru un nou ansamblu rezidențial.

ONE, dincolo de București

One United Properties s-a concentrat în primă fază exclusiv pe București, având un singur proiect dezvoltat în Mamaia, însă în perioada 2025-2026 a început să parieze hotărât pe destinații de investiții dincolo de București.

La finalul anului 2025, compania a cumpărat de la grupul Alezzi un teren de 34.800 mp în Constanța, unde ar putea dezvolta un proiect mixt.

La începutul anului 2026, pe harta de dezvoltare a companiei a apărut și proiectul One Riverfront, gândit pentru piața din Sibiu.

În martie 2026, One United Properties a anunțat un plan pentru a intra etapizat pe piața imobiliară rezidențială din Statele Unite ale Americii. Prima achiziție finalizată a fost un teren în zona metropolitană Nashville, cu un prim proiect rezidențial identificat în Franklin, comitatul Williamson.

Totodată, dezvoltatorul a ales Miami ca piață paralelă pentru creștere și lichiditate. Eforturile companiei se concentrau atunci pe crearea unui pipeline și pe poziționarea pe piață.

Primul proiect din SUA, cel din Williamson, Tenessee, parte a zonei metropolitane din Nashville, se va numi One Liberty Pike și va avea 42 de locuințe tip townhouse, adică case înșiruite, la care se adaugă o anexă de tip club.

Alte investiții

Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu s-au asociat în 2021 cu Dan Șucu și Marius Diaconu ^[66] pentru a cumpăra o aeronavă Cessna 560 Citation XLS+, de la compania Avcon Jet din Austria. Oamenii de afaceri au plătit 5 milioane de dolari, cu scopul de a folosi aeronava pentru zboruri charter VIP.

În 2022, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu au intrat în acționariatul operatorului aerian MyJet, alături de Valentin Vișoiu, Robert Vișoiu, Cătălin Enache și Georgiana Vidat.

În 2023, Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu s-au asociat cu Dan Șucu, Augustin Oancea, Iustin Paraschiv și Valentin Vișoiu ^[67] pentru a cumpăra o aeronavă de talie medie Gulfstream G200, care a intrat în flota operatorului MyJet.

În 2024, One United Properties a cumpărat de la Hidroelectrica terenuri și clădiri ale Romaero pe care vrea să construiască hangare și birouri sub numele One Băneasa AirPark.^[68]

Câteva luni mai târziu, omul de afaceri Valentin Vișoiu a preluat 30% din firma pe care One ^[69] dezvolta proiectul One Băneasa AirPark.

Victor Căpitanu, Andrei Diaconescu și Doru Lionăchescu au înființat în 2023 casa de investiții Equity Partners, pentru a investi în branduri subevaluate. În 2024, Equity Partners a investit în Bible Chat, iar în următorii doi ani nu a mai făcut niciun plasament.

În 2026, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu au înființat Union Credit IFN, alături de Cristina Căpitanu și Andreea Diaconescu. IFN-ul își propunea să acorde credite de investiții persoanelor juridice.